Asansör bakım sözleşmesi, servis firması ile müşteri arasındaki ilişkiyi, yükümlülükleri ve hakları tanımlayan temel belgedir. İyi hazırlanmış bir sözleşme; ödeme anlaşmazlıklarını önler, müdahale beklentilerini netleştirir ve yasal uyum sürecini destekler.
Bu rehber, Türkiye'deki asansör servis firmalarının bakım sözleşmesine dahil etmesi gereken maddeleri, dikkat edilmesi gereken riskleri ve dijital sözleşme yönetimini ele alıyor.
Sözleşmenin Temel İşlevi
Asansör bakım sözleşmesi tek başına bir formalite değil; operasyonel bir araçtır. Şu işlevleri yerine getirir:
- Müşteri beklentisini yönetir: Hangi hizmetlerin kapsama dahil olduğu, hangilerinin ücrete tabi olduğu açıkça yazılırsa müşteri şikayetleri azalır.
- Hukuki güvence sağlar: Kaza, hasar veya anlaşmazlık durumunda sorumluluğun sınırını belirler.
- Uyum kanıtı oluşturur: Sözleşmede yer alan bakım sıklığı ve kayıt tutma yükümlülüğü, denetimde uyum belgesi işlevi görür.
- Ödeme döngüsünü netleştirir: Fatura tarihleri, gecikme bedelleri ve ödeme koşulları önceden tanımlanırsa tahsilat takibi kolaylaşır.
Zorunlu Sözleşme Maddeleri
1. Tarafların Tanımı
- Bakım firmasının ticari unvanı, vergi numarası, adres ve yetkili imzacı bilgisi
- Müşterinin (bina yöneticisi veya mülk sahibi) tam kimlik ve iletişim bilgisi
- Sözleşmenin geçerli olduğu bina/binalar ve adresler
2. Kapsanan Asansörler
Sözleşme kapsamındaki her asansör için şunlar listede yer almalı:
- Marka, model ve seri numarası
- Kurulum yılı
- Kat sayısı ve kabin kapasitesi
- Asansör tipi (yolcu / yük / engelli platformu)
Seri numarası bazında liste, müdahale sırasında doğru ekipmana erişimi hızlandırır ve periyodik kontrol belgesiyle çapraz doğrulama sağlar.
3. Sözleşme Süresi ve Yenileme
- Başlangıç ve bitiş tarihleri
- Yenileme koşulları: otomatik yenileme mi, bildirim gerektirir mi?
- Süre sonunda fiyat güncelleme mekanizması (örn. ÜFE endeksine göre artış)
- Erken fesih koşulları ve ihbar süresi
Belirsiz süreli sözleşmeler hem tahsilat hem de planlama güçlüğü yaratır; 1 yıllık yenilenebilir yapı en yaygın ve yönetilebilir modeldir.
4. Bakım Sıklığı ve Kapsamı
TS EN 13015 standardına atıfla:
- Aylık bakım: yapılacak işlemler listesi (mekanik kontrol, yağlama, güvenlik testi, kapı ölçümü, kontrol paneli kontrolü)
- Yıllık periyodik kontrol: A tipi muayene kuruluşundan alınma sorumluluğu (bakım firması mı üstleniyor, müşteri mi?)
- Bakım sonrası kayıt tutma ve imzalama yükümlülüğü
Kapsam ne kadar net tanımlanırsa "bu neden yapılmadı?" anlaşmazlıkları o kadar azalır.
5. Hizmet Dışı Kalan İşler
Sözleşme kapsamı dışında kalan işleri açıkça belirtin:
- Vandalizm veya üçüncü şahıs kaza hasarından kaynaklanan onarımlar
- Asansör kabininin yenilenmesi veya estetik değişiklikler
- Kat kapılarının değiştirilmesi (kapsama dahil değilse)
- Modernizasyon veya kapasite artırımı projeleri
- Elektrik arızası kaynaklı hasarlar (binanın sorumluluğunda olan)
6. Arıza Müdahale Süreleri (SLA)
En sık anlaşmazlık yaratan bölüm budur. Açık tanım yapmak her iki tarafın da beklentisini yönetir:
| Arıza Kategorisi | Tanım | Müdahale Süresi | |---|---|---| | Acil | Kabinden çıkış engeli, kapı kilitleme arızası | 2–4 saat içinde yerinde | | Yüksek öncelik | Asansör çalışmıyor, kullanım yok | 8–24 saat içinde | | Normal | Performans düşüklüğü, gürültü, minor arıza | 48–72 saat içinde |
Müdahale süresi, çağrının alındığı andan teknisyenin sahaya ulaştığı ana kadardır — onarımın tamamlanma süresiyle karıştırılmamalıdır.
7. Ücretlendirme ve Ödeme Takvimi
Ücret yapısı açık olmalıdır:
- Aylık sabit ücret (asansör başına veya toplam)
- Fatura tarihi ve ödeme vadesi
- Gecikmeli ödeme bedeli (yasal faiz veya sabit tutar)
- KDV dahil/hariç belirtimi
- Parça maliyeti: sözleşmeye dahil mi, ayrı faturalandırılıyor mu?
Parça maliyetini sözleşmeye dahil eden "tam kapsam" modeli, müşteriye öngörülebilirlik sunar; ancak firma yüksek parça maliyeti riskini üstlenir. Parçayı hariç tutan model esneklik sağlar ama tahminlenmesi güç maliyetler konusunda müşteri itirazı oluşabilir.
8. Sorumluluk Sınırları
- Bakım firmasının sorumluluğunun üst sınırı (tipik olarak yıllık sözleşme bedeli)
- Üçüncü şahıs hasar ve kişisel yaralanma için sigorta poliçesine atıf
- Mücbir sebep (doğal afet, pandemi, şebeke arızası) tanımı
9. Fesih Koşulları
- Taraflardan birinin yükümlülüklerini ihlal etmesi durumunda fesih hakkı
- İhbar süresi (tipik: 30–60 gün)
- Erken fesih tazminatı (varsa)
Sık Yapılan Hatalar
SLA belirtmemek: "Acil durumlarda müdahale edilir" gibi muğlak ifadeler uygulamada ölçülemez. Somut süreler yazın.
Kapsam dışı işleri listelemek yerine sadece kapsama dahilleri yazmak: Pozitif liste her zaman eksiksiz olmaz; negatif liste anlaşmazlıkları önler.
Parça maliyetini belirsiz bırakmak: "Parçalar dahildir" ile "standart bakım parçaları dahildir" farklı anlama gelir. Üst limit veya kapsam dışı parça listesi ekleyin.
Yenileme koşullarını otomatiğe bağlamadan sözleşmeyi kapatmak: Sözleşme bittiğinde müşteriden yenileme onayı almak için ayrıca süre harcamak gerekmez — otomatik yenileme ve ihbar süresi tanımlarsanız hem siz hem müşteri planlı hareket eder.
Dijital Sözleşme Yönetimi
Kağıt Sözleşmenin Maliyeti
Kağıt sözleşme tek başına yönetilebilir; ancak portföy büyüdükçe şu sorunlar belirginleşir:
- Hangi sözleşmenin ne zaman biteceğini takip etmek için ayrı bir takvim gerekir.
- Müşteri imzası için randevu + fiziksel teslimat = gecikmiş aktivasyon.
- Sözleşme arşivini denetimde sunmak için fiziksel arama gerekir.
LiftGrid ile Sözleşme Süreci
- Platform üzerinde sözleşme oluşturma: Müşteri ve asansör bilgilerini seçin, şablonu doldurun.
- Elektronik imza: Müşteri platforma erişerek sözleşmeyi onaylar ve imzalar — fiziksel teslim gerekmez.
- Otomatik yenileme hatırlatıcısı: Bitiş tarihi yaklaştığında hem firmaya hem müşteriye bildirim gönderilir.
- Ödeme takibi: Fatura tarihleri ve tahsilat durumu sözleşmeyle ilişkili olarak izlenir.
Sıkça Sorulan Sorular
Sözleşme hangi süre için yapılmalı? 1 yıllık yenilenebilir model en yaygın ve yönetilebilir seçenektir. 2–3 yıllık sözleşmeler fiyat güncelleme esnekliğini kısıtlar.
Bina yöneticisi ile mülk sahibi arasında kim sözleşme tarafı olmalı? Özellikle apartmanlarda kimin yetkili imzacı olduğu önceden netleştirilmelidir. Kat malikleri kurulu kararı olmadan imzalanan sözleşmeler hukuki açıdan zayıf olabilir.
Müşteri sözleşmeyi süre dolmadan feshetmek isterse ne olur? Sözleşmede erken fesih tazminatı ve ihbar süresi tanımlıysa bunlar uygulanır. Tanımlı değilse genel borçlar hukuku hükümleri geçerli olur.
Asansör bakım sözleşmesi ne kadar net hazırlanırsa operasyonel sürtünme o kadar azalır. Müdahale beklentisi, kapsam ve ödeme koşulları açıkça tanımlanmış sözleşmeler, hem müşteri memnuniyetini hem de tahsilat düzenini doğrudan iyileştirir.
Türkiye Asansör Bakım Yönetmeliği Rehberi →